ご質問１

将来25年後にはリタイヤして地方に住みたいと思っているので、売却も視野に入れています。

場所、金額が同じだとして戸建とマンションはどちらが残債割れせず、高く売れるでしょうか？

建売業者には土地があるから戸建のほうが高く売れると言われ、
マンションの業者からは、これからはより高齢化社会になる為フラットで過ごせるマンションのほうが
需要があるから高く売れると言われます。

一体どちらなのでしょうか？

 

回答１
 

一般的にはマンションの方が流通性は高い為、売りやすいと言われております。

ただ、新築マンションなど特にそうですが、相場より高く買ってしまったり、
流通性の低いマンション（駅からバス・広すぎる・管理費修繕積立金が高すぎる等）を
買ってしまった場合は同じ結果になるとは言えません。

土地や戸建ての場合は、マンションより流通性が低いので、

価格の下落率はマンションより高い事が多いです。

ただ、個別事情で割安に買えた場合や、中古住宅で買った時が既に土地値だった等の場合は、
戸建ての方が有利になる場合があります。

 

25年後高く売れるかどうかは判断が難しい為、今現在割高ではないかに着目してください。
 

将来性については、物件単体での価値（仕様やメンテナンス等）と
その物件がある街や駅の将来性等について考えてみて下さい。
 

再開発等により、将来人口が増えれば資産価値としては上がる可能性は大いにあります。

 

残債割れについては、現在低金利ということもあり、
売却が25年後であればそれほど心配する必要はありません。

資金に余裕がある時に少しずつ繰り上げ返済をしていきましょう。

ご質問２

中古マンションや戸建の場合、仲介業者に仲介手数料を物件価格の3%+6万円払うと思いますが、
ネットで仲介料無料や半額といった業者さんを見かけます。

こちらは利用しても大丈夫なのでしょうか？
 

回答２

仲介手数料が無料や半額の業者は、大手不動産会社の営業担当者と比べて質が劣る事があり、
取引が円滑に進まない場合もあります。

また、違う名目で費用請求される場合もありますので慎重に選ぶ必要があります。

ご自身である程度物件を見て、購入物件候補が決まり、手続きやアドバイスだけしてもらいたい等の場合は
無料業者等に相談してみる事もありだとは思います。
 

ただ、物件によっては手数料無料の会社が入れないこともありますし、

一度他の不動産業者を通して話を進めてしまった場合、他の業者にスイッチすることが出来ないので
ご注意ください。

ご質問３

中古物件を購入する場合、ホームインスペクションをしてもらったほうがいいでしょうか？

回答３
 

ホームインスペクションについては、戸建ての場合は行うことをオススメします。

マンションの場合は築年数にもよりますが、分譲会社や管理会社、過去の取引件数や、
管理に関する調査報告書等をみて判断してもそれほど問題無いかと思います。


 

ご質問４
 

中古物件に瑕疵があった場合、最初は仲介業者に連絡をするものですか？

それとも売主にするものですか？

仲介業者とは購入後どう関わりますか？


回答４
 

中古住宅の建物・土地に瑕疵があった場合は仲介会社に連絡をします。

個人が売主の物件の場合、売主の瑕疵担保責任は3か月です。

それ以上経っていた場合は対応してもらえない可能性もありますが、連絡はしてみて下さい。

別途費用はかかるかもしれませんが、会社によっては親身に相談に乗ってくれるところもあります。
 

売主が宅建業者の場合は、新築・中古によっても変わりますが、瑕疵の責任は新築で10年、中古で2年です。

購入した不動産に瑕疵や不具合等が無い場合は仲介会社とは関りは無くなりますが、

その不動産についてよく知っている担当者のはずなので、分からないことがあったら連絡しても問題ありません。

 

ご質問５
 

南北線の●●駅徒歩7分の新築で4500万のマンションと
山手線の●●駅13分の築20年の5000万の物件はどちらが25年後に高く売れますか？


回答５
 

こちらについては、正直エリアが違うため比較することが大変難しいです。

南北線●●駅のマンションは新築で4,500万円という比較的都内の新築マンションの中では安い部類に入ると思います。

分譲会社が一流で総戸数が多いマンションはその周りのマンションよりは下がりにくいと思います。

一方、●●駅のようにそこまでメジャーではない駅の物件は、
不景気になると価格の下落幅が都心よりも大きくなります。

その為25年後の売却時期が不景気のどん底のような場合は、売らずに賃貸に出した方がいいかもしれません。

山手線の●●駅については駅からの距離が10分以上の為、
やはり価格の下落は避けられませんが、再開発もあり、その影響がどの程度価格に反映されるかは未知数です。
 

ただ、両方とも悪い物件ではないので、大損をするという可能性は低いと思います。

 

ご質問６
 

中古物件の修繕積立金について聞きたいのですが、
どれぐらい貯まってれば安心なのかがわかりません。

また世帯数が30戸未満のマンションは将来修繕積立金がとてもあがりそうで不安なのですが、大丈夫なのでしょうか？

 

回答６
 

修繕積立金についてはマンションの戸数が少ないと一戸当たりの負担が大きく、将来上がる可能性はあります。

その為出来れば50戸以上のマンションが望ましいです。

ただ、30戸未満でも全くダメではありません。
 

例えば

・駐車場が機械式ではなく平置き

・依頼している管理会社や大規模修繕工事の質が良く、費用対効果が高い

・住民のマンションは資産という意識が高く、マンション内の秩序や資産価値が保たれている。
 

一概には言えませんので、もし検討しているマンションがあるのであれば教えて頂ければ確認してみます。

戸数30戸のマンションが新築マンションだった場合は、販売価格等総合的な判断になります。
 

ご質問７
 

中古物件の購入は築何年までのものがいいのでしょうか？あまり築古のものだと将来売却に苦労するでしょうか？

 

回答７
 

25年後に売却と考えると出来れば現時点での築年数は20年以下の建物が望ましいです。

現在流通しているマンションで築年数が古い場合、動きがあるのが築45年くらいまでだからです。
 

今の建築基準と当時の基準では比較にはなりませんが、
25年経った時築50年以上経っていると売却に苦労する可能性もあるので、

出来れば売却時に築45年くらいまでがマックスでお考えになった方がいいのではないでしょうか。

ご質問８

戸建で私道負担付きの物件で、将来売却のために通行掘削許可証が欲しいと仲介業者に言ったのですが、
普通はみんな取らないので必要ないです。と言われました。
 

本当に必要ないのでしょうか？

 

回答８
 

前面道路が私道の場合、その私道の持分を所有していたとしても、
他の所有者から通行掘削承諾書は取得するべきです。

取れないのか、面倒で取らないのか、いずれにしても通行掘削承諾書が無いとトラブルのもとになりますので必要です。

ご質問９

値下げ交渉はどうやったらうまくいきますか？
 

 

回答９
 

値下げ交渉は、売主がどれくらい売却を急いでいるかがポイントになります。

売主が業者の場合は他に検討している人がいないか、完成物件か、いつから売れていないかがチェックポイントです。

個人が売主の場合は売却動機が重要です。
なぜ売るのか、いつまでに売らなければいけないかを仲介会社に聞いて自分が判断できる材料を集めましょう。

どれくらい下がるかを事前に聞いてもなかなか教えてくれないので、
気に入った物件があったらこの金額になれば買う、とはっきり伝える事も一つの方法です。
 

ご質問10

よい物件を探すコツ教えてください。

 

回答10
 

良い物件を探すコツはこまめにサイトをチェックし、自分の希望に合いそうな物件があったらすぐに見学する事です。

良いと思う物件は他の人も良いと思っていることが多く、
成約するスピードも速い為、目の前に良い物件が現れたときに

しっかり判断できる状態にしておくことをオススメします。